Immobilien im Ausland: Wie werden sie in der Schweiz besteuert?

Viele in der Schweiz ansässige Personen besitzen Immobilien im Ausland – sei es ein Ferienhaus in Italien, eine Wohnung in Deutschland oder ein Renditeobjekt in Frankreich. Doch wie wirkt sich solches Eigentum auf die Schweizer Steuererklärung aus?

Auch wenn ausländische Immobilien in der Schweiz nicht direkt besteuert werden, haben sie dennoch steuerliche Auswirkungen. In diesem Artikel erfahren Sie, wie ausländische Immobilien deklariert werden müssen, was die sogenannte satzbestimmende Wirkung bedeutet und welche Rolle Doppelbesteuerungsabkommen spielen.

Grundsätze der Besteuerung

Weltweite Steuerpflicht

Wer in der Schweiz steuerlich ansässig ist, unterliegt der weltweiten Steuerpflicht. Das bedeutet:

• Alle Einkünfte und Vermögenswerte müssen in der Steuererklärung angegeben werden – auch ausländische Immobilien.

Steuerausscheidung

Da Immobilien in der Regel dort besteuert werden, wo sie sich befinden, wendet die Schweiz eine Steuerausscheidung an. Die Immobilie selbst wird also im Ausland besteuert, beeinflusst aber den Steuersatz in der Schweiz.

Satzbestimmende Wirkung

Bedeutung

Die ausländische Immobilie wird in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, erhöht aber das steuerbare Einkommen und Vermögen zur Bestimmung des Steuersatzes.

Beispiel

Ein Steuerpflichtiger in Zürich besitzt ein Ferienhaus in Italien mit einem Eigenmietwert von CHF 12’000. Dieser Betrag wird nicht in der Schweiz versteuert, erhöht aber den Steuersatz, der auf das übrige Einkommen angewendet wird.

Deklaration in der Steuererklärung

Einkünfte

• Mieteinnahmen aus dem Ausland: Müssen in der Steuererklärung angegeben werden.
• Eigenmietwert bei selbstgenutzten Immobilien: Ebenfalls deklarationspflichtig, auch wenn die Steuer im Ausland erhoben wird.

Vermögen

• Immobilienwerte müssen als Teil des Vermögens aufgeführt werden.
• Die Bewertung erfolgt zum Verkehrswert oder gemäss lokalen Steuerwerten.

Abzüge

• Unterhaltskosten und Hypothekarzinsen dürfen angegeben werden, wirken sich jedoch meist nur auf die Satzbestimmung aus.

Doppelbesteuerungsabkommen (DBA)

Zweck

Doppelbesteuerungsabkommen verhindern, dass ein Einkommen oder Vermögen doppelt besteuert wird – sowohl im Ausland als auch in der Schweiz.

Praxis

• Besteuerungsrecht für Immobilien liegt fast immer im Belegenheitsstaat.
• Die Schweiz berücksichtigt die Werte lediglich für die Satzbestimmung.

Besonderheiten bei verschiedenen Ländern

Deutschland

Immobilienwerte werden in Deutschland besteuert. In der Schweiz gelten sie nur für die Satzbestimmung.

Italien

Für Ferienhäuser in Italien müssen Eigentümer zusätzlich die italienische Immobiliensteuer (IMU) entrichten.

Frankreich

Bei Mieteinnahmen oder Zweitwohnungen können zusätzliche lokale Steuern anfallen (taxe foncière, taxe d’habitation).

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Ferienhaus in Italien

Ein Ehepaar aus Zürich besitzt ein Ferienhaus in Italien. Der Eigenmietwert wird in Italien versteuert, muss aber in der Schweizer Steuererklärung angegeben werden. Er erhöht den Steuersatz in der Schweiz.

Beispiel 2: Vermietete Wohnung in Deutschland

Eine Steuerpflichtige in Basel erzielt CHF 20’000 Mieteinnahmen aus einer Wohnung in Deutschland. Diese Einkünfte werden in Deutschland versteuert, erhöhen jedoch den Progressionssatz in der Schweiz.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Ausländische Immobilien nicht deklarieren
• Falsche Annahme, dass nur Schweizer Immobilien anzugeben sind
• Keine Nachweise für ausländische Steuern beilegen

Tipps

• Immobilienwerte immer vollständig deklarieren
• Steuerbescheide aus dem Ausland aufbewahren und beilegen
• Doppelbesteuerungsabkommen prüfen
• Bei Unsicherheiten professionelle Beratung in Anspruch nehmen

Fazit

Ausländische Immobilien sind in der Schweiz nicht direkt steuerpflichtig, müssen aber vollständig deklariert werden. Sie wirken sich über die satzbestimmende Wirkung auf den Steuersatz aus und können so die Steuerbelastung in der Schweiz erhöhen.

Wer seine Immobilien korrekt angibt und die Doppelbesteuerungsabkommen berücksichtigt, vermeidet Probleme mit den Steuerbehörden und kann seine internationale Steuerplanung optimieren.