Immobilien als Vermögen: Wie wird Wohneigentum in der Schweiz besteuert?

Der Kauf einer Immobilie gilt in der Schweiz als wichtige Form des Vermögensaufbaus. Doch Wohneigentum bringt nicht nur Vorteile, sondern auch steuerliche Pflichten mit sich. Viele Eigentümer sind überrascht, dass sie trotz selbstgenutztem Wohneigentum ein steuerbares Einkommen angeben müssen. Gleichzeitig eröffnen Hypotheken und Unterhaltskosten gewisse Abzugsmöglichkeiten.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie Immobilien in der Schweiz besteuert werden, welche Unterschiede zwischen selbstgenutzten und vermieteten Objekten bestehen und welche Abzüge möglich sind.

Grundlagen der Immobilienbesteuerung

Steuerobjekt

Immobilien in der Schweiz sind Teil des steuerbaren Vermögens und werden sowohl bei der Einkommenssteuer (über den Eigenmietwert oder Mieterträge) als auch bei der Vermögenssteuer berücksichtigt.

Eigentümerpflichten

Alle Eigentümer müssen ihre Immobilien in der jährlichen Steuererklärung angeben – unabhängig davon, ob sie selbst darin wohnen oder diese vermieten.

Eigenmietwert: Steuerpflicht für selbstgenutztes Wohneigentum

Was ist der Eigenmietwert?

Wer eine eigene Wohnung oder ein Haus selbst bewohnt, muss einen fiktiven Ertrag, den sogenannten Eigenmietwert, als Einkommen versteuern. Er soll den Vorteil des mietfreien Wohnens steuerlich ausgleichen.

Höhe des Eigenmietwerts

Der Eigenmietwert liegt in der Regel zwischen 60 % und 70 % des Marktwerts einer vergleichbaren Miete. Die genaue Berechnung erfolgt durch die kantonalen Steuerbehörden.

Kritik am Eigenmietwert

Der Eigenmietwert ist politisch umstritten, da er zu einer höheren Steuerlast führt, obwohl kein effektiver Geldzufluss entsteht. Eine Abschaffung wird regelmässig diskutiert, ist jedoch bislang nicht umgesetzt.

Besteuerung von vermieteten Immobilien

Mieterträge

Vermietete Immobilien generieren steuerbares Einkommen. Die gesamten Mieteinnahmen müssen deklariert werden.

Abzüge

Eigentümer können im Gegenzug Kosten abziehen, z. B.:

• Unterhalts- und Renovationskosten
• Hypothekarzinsen
• Verwaltungskosten

Immobilien und Vermögenssteuer

Bewertung

Immobilien müssen in der Steuererklärung auch als Vermögen angegeben werden. Bewertet werden sie zum kantonalen Steuerwert, der meist unter dem tatsächlichen Marktwert liegt.

Ausländische Immobilien

Ausländische Immobilien sind ebenfalls deklarationspflichtig. Sie werden in der Schweiz zwar nicht direkt besteuert, erhöhen aber den Steuersatz (satzbestimmende Wirkung).

Abzüge für Immobilienbesitzer

Hypothekarzinsen

Zinsen für Hypotheken dürfen vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dies ist einer der Hauptvorteile für Eigentümer mit Fremdfinanzierung.

Unterhaltskosten

Eigentümer können wählen zwischen:

• Pauschalabzug (abhängig vom Alter der Liegenschaft, meist 10–20 % der Mieteinnahmen bzw. des Eigenmietwerts)
• Effektiven Kosten (z. B. Handwerkerrechnungen, Renovationen, energetische Sanierungen)

Energetische Sanierungen

Besonders lohnend: Kosten für energetische Sanierungen (z. B. Wärmedämmung, Solaranlagen) können in vielen Kantonen steuerlich abgezogen werden.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Selbstgenutzte Wohnung

Ein Eigentümer wohnt in einer Eigentumswohnung in Zürich mit einem Eigenmietwert von CHF 15’000. Gleichzeitig zahlt er CHF 12’000 Hypothekarzinsen. In der Steuererklärung muss er den Eigenmietwert als Einkommen deklarieren, darf jedoch die Hypothekarzinsen abziehen.

Beispiel 2: Vermietete Liegenschaft

Ein Paar vermietet ein Haus in Basel für CHF 30’000 pro Jahr. Diese Einnahmen gelten als steuerbares Einkommen. Gleichzeitig können sie CHF 8’000 für Unterhalt und CHF 10’000 Hypothekarzinsen abziehen.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Nichtdeklaration von Immobilien im Ausland
• Falsche Annahme, dass selbstgenutztes Eigentum steuerfrei sei
• Abzug nicht belegter Unterhaltskosten

Tipps

• Alle Immobilien – auch im Ausland – in der Steuererklärung erfassen
• Offizielle Steuerwerte des Kantons für die Bewertung nutzen
• Unterhaltsbelege sorgfältig aufbewahren
• Prüfen, ob sich Pauschalabzüge oder effektive Kosten mehr lohnen

Fazit

Immobilienbesitz in der Schweiz bietet viele Vorteile, ist jedoch steuerlich komplex. Sowohl Eigenheime als auch vermietete Objekte führen zu steuerbaren Einkommen und beeinflussen die Vermögenssteuer. Mit einer klugen Nutzung von Abzügen – insbesondere Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten – können Eigentümer ihre Steuerlast jedoch deutlich reduzieren.