Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovationskosten: Welche Abzüge sind möglich?

Wer in der Schweiz Wohneigentum besitzt, profitiert von verschiedenen steuerlichen Abzugsmöglichkeiten. Insbesondere Hypothekarzinsen sowie Unterhalts- und Renovationskosten können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Richtig genutzt, senken diese Abzüge die Steuerlast deutlich.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche Kosten abziehbar sind, wie die Schuldzinsenbegrenzung funktioniert und worauf Eigentümer bei Unterhalt und Renovationen achten sollten.

Hypothekarzinsen und Steuern

Abzug von Hypothekarzinsen

Hypothekarzinsen können vollumfänglich vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Dadurch reduziert sich die Steuerlast erheblich – insbesondere bei hohen Hypotheken.

Beispiel:
Ein Eigentümer zahlt jährlich CHF 15’000 Hypothekarzinsen. Dieser Betrag kann direkt vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden.

Schuldzinsenbegrenzung

Die Abzugsfähigkeit von Schuldzinsen ist begrenzt. Abziehbar sind nur:

• die tatsächlich bezahlten Schuldzinsen sowie
• maximal CHF 50’000 zusätzlich zum steuerbaren Vermögensertrag (z. B. Zinsen, Dividenden, Mieterträge).

Damit soll verhindert werden, dass Steuerpflichtige hohe Fremdfinanzierungen zur Steueroptimierung nutzen.

Unterhalts- und Renovationskosten

Grundprinzip

Unterhaltskosten für Immobilien können von den Steuern abgezogen werden. Diese dienen dazu, den Wert der Liegenschaft zu erhalten.

Pauschalabzug vs. effektive Kosten

Eigentümer können wählen zwischen:

• Pauschalabzug: meist 10 % bis 20 % des Eigenmietwerts oder der Mieteinnahmen (abhängig vom Alter der Immobilie).
• Effektiven Kosten: Abzug der tatsächlich angefallenen Unterhaltskosten (z. B. Handwerkerrechnungen).

Ein Wechsel ist jedes Jahr möglich, sodass Eigentümer flexibel bleiben.

Abzugsfähige Unterhaltskosten

• Reparaturen und Instandhaltung (z. B. Dachreparaturen, Heizungsservice)
• Ersatz von Anlagen (z. B. Boiler, Fenster, Küche – wenn gleichwertig ersetzt)
• Pflege von Gartenanlagen oder Gebäudereinigung
• Verwaltungskosten durch externe Verwalter

Wertvermehrende vs. werterhaltende Renovationen

Werterhaltend (abziehbar)

Kosten, die den ursprünglichen Zustand erhalten oder wiederherstellen. Beispiele:

• Austausch einer alten Heizung durch ein gleichwertiges Modell
• Renovation von Badezimmern oder Küchen in ursprünglicher Ausstattung
• Fassadenanstriche

Wertvermehrend (nicht abziehbar)

Investitionen, die den Standard erhöhen oder den Wert der Immobilie steigern. Beispiele:

• Anbau eines Wintergartens
• Ausbau des Dachstocks zu Wohnraum
• Einbau einer Luxus-Küche

Energetische Sanierungen

Steuerliche Vorteile

Energetische Massnahmen gelten als abziehbar, auch wenn sie wertvermehrend sind. Dazu zählen:

• Wärmedämmungen
• Solaranlagen
• Wärmepumpen
• Ersatz von Ölheizungen durch nachhaltige Systeme

Besonderheit

Seit 2020 können Kosten für energetische Sanierungen, die im Jahr nicht vollständig abgezogen werden können, auf bis zu zwei Folgejahre verteilt werden.

Nachweise und Dokumentation

Damit das Steueramt die Abzüge akzeptiert, sind folgende Unterlagen wichtig:

• Rechnungen von Handwerkern
• Verträge mit Baufirmen
• Nachweise über Hypothekarzinsen (Bankauszüge, Zinsabrechnungen)
• Dokumentation bei energetischen Sanierungen

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Hypothekarzinsen und Pauschalabzug

Ein Eigentümer zahlt CHF 12’000 Hypothekarzinsen. Zusätzlich nutzt er den Pauschalabzug von 20 % auf seinem Eigenmietwert von CHF 15’000 (CHF 3’000). Insgesamt kann er CHF 15’000 vom steuerbaren Einkommen abziehen.

Beispiel 2: Renovation mit effektiven Kosten

Eine Familie renoviert ihr Badezimmer für CHF 25’000. Davon gelten CHF 18’000 als werterhaltend (abziehbar) und CHF 7’000 als wertvermehrend (nicht abziehbar).

Beispiel 3: Energetische Sanierung

Ein Hauseigentümer investiert CHF 60’000 in eine Solaranlage. Da die Steuerbelastung im ersten Jahr nicht vollständig reduziert werden kann, verteilt er die Abzüge über drei Jahre.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Verwechslung von werterhaltenden und wertvermehrenden Kosten
• Keine Belege für Unterhaltsarbeiten aufbewahren
• Annahme, dass alle Modernisierungen abziehbar sind

Tipps

• Vor grösseren Renovationen abklären, welche Kosten steuerlich abziehbar sind
• Pauschalabzug und effektive Kosten vergleichen, um die optimale Variante zu wählen
• Energetische Massnahmen gezielt planen, da sie steuerlich besonders begünstigt sind

Fazit

Eigentümer in der Schweiz haben durch den Abzug von Hypothekarzinsen, Unterhalts- und Renovationskosten erhebliche Möglichkeiten, ihre Steuerlast zu senken. Entscheidend ist jedoch, die Regeln zur Schuldzinsenbegrenzung sowie die Abgrenzung zwischen werterhaltenden und wertvermehrenden Investitionen zu kennen.

Mit sorgfältiger Planung, vollständiger Dokumentation und einer gezielten Nutzung von Abzugsmöglichkeiten können Immobilienbesitzer ihre steuerliche Situation deutlich optimieren.