Hauskauf in der Schweiz: Welche steuerlichen Folgen entstehen?

Der Kauf eines Hauses oder einer Wohnung in der Schweiz ist für viele ein wichtiger Schritt im Leben – und mit hohen Investitionen verbunden. Neben Finanzierung, Hypotheken und Kaufpreis spielen auch die steuerlichen Konsequenzen eine grosse Rolle. Käufer sollten wissen, welche Steuern beim Erwerb anfallen, welche Abzüge möglich sind und wie sich der Kauf langfristig auf die Steuerbelastung auswirkt.

In diesem Artikel erfahren Sie, welche steuerlichen Folgen ein Hauskauf in der Schweiz hat – von einmaligen Kosten bis hin zu laufenden steuerlichen Verpflichtungen.

Einmalige Steuern und Gebühren beim Kauf

Handänderungssteuer

In vielen Kantonen wird beim Eigentumswechsel eine Handänderungssteuer erhoben. Sie beträgt in der Regel zwischen 0,2 % und 3 % des Kaufpreises.

• In Zürich entfällt die Handänderungssteuer.
• In Bern beträgt sie z. B. 1,8 %.

Grundbuchgebühren

Die Eintragung ins Grundbuch ist obligatorisch und verursacht Gebühren, die in der Regel vom Käufer getragen werden.

Notariatskosten

Die Beurkundung des Kaufvertrags durch einen Notar ist ebenfalls gebührenpflichtig.

Laufende steuerliche Folgen nach dem Kauf

Eigenmietwert

Wer sein Eigenheim selbst bewohnt, muss den Eigenmietwert als fiktives Einkommen versteuern. Dieser wird von den Steuerbehörden anhand von Lage, Grösse und Ausstattung festgelegt.

Hypothekarzinsen

Hypothekarzinsen können vom steuerbaren Einkommen abgezogen werden. Damit reduziert sich die Steuerbelastung – besonders in den ersten Jahren mit hoher Fremdfinanzierung.

Unterhalts- und Renovationskosten

Eigentümer können jährlich Unterhaltskosten geltend machen – entweder pauschal oder effektiv. Energetische Sanierungen sind besonders steuerlich begünstigt.

Vermögenssteuer

Das Haus zählt zum Vermögen und muss zum kantonalen Steuerwert in der Steuererklärung angegeben werden. Der Steuerwert liegt in der Regel unter dem Marktwert.

Immobilienverkauf in der Zukunft

Grundstückgewinnsteuer

Wer eine Immobilie später verkauft, muss auf den erzielten Gewinn die Grundstückgewinnsteuer zahlen. Diese Steuer fällt kantonal unterschiedlich hoch aus.

Aufschubmöglichkeiten

Ein Aufschub ist oft möglich, wenn der Verkaufserlös in eine neue selbstgenutzte Immobilie reinvestiert wird.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Hauskauf in Bern

Ein Paar kauft ein Haus für CHF 800’000. Zusätzlich fallen ca. CHF 14’400 Handänderungssteuer (1,8 %), Grundbuch- und Notariatsgebühren an. Diese Kosten sind nicht steuerlich abziehbar, müssen aber einkalkuliert werden.

Beispiel 2: Eigenheimfinanzierung in Zürich

Ein Käufer finanziert sein Haus über eine Hypothek mit CHF 20’000 Zinsbelastung pro Jahr. Diese Zinsen sind steuerlich abziehbar und senken das steuerbare Einkommen erheblich.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Annahme, dass nach dem Kauf keine weiteren steuerlichen Verpflichtungen bestehen
• Unterschätzung der Steuerbelastung durch den Eigenmietwert
• Keine langfristige Planung der Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten

Tipps

• Vor dem Kauf die kantonalen Regeln zu Handänderungssteuern prüfen
• Eigenmietwert und laufende Abzüge in die Finanzplanung einbeziehen
• Hypotheken so strukturieren, dass Abzüge optimal genutzt werden können
• Verkauf und Grundstückgewinnsteuer frühzeitig mitbedenken

Fazit

Der Hauskauf in der Schweiz hat nicht nur finanzielle, sondern auch erhebliche steuerliche Konsequenzen. Neben einmaligen Kosten wie Handänderungssteuer und Grundbuchgebühren entstehen laufende Verpflichtungen wie der Eigenmietwert, die Deklaration im Vermögen und die Versteuerung von Gewinnen beim späteren Verkauf.

Wer die steuerlichen Folgen kennt und frühzeitig in die Kaufentscheidung einbezieht, kann seine Investition optimal planen und Überraschungen vermeiden.