Eigenmietwert in der Schweiz: Was bedeutet er und wie wird er berechnet?

Der Eigenmietwert gehört zu den Besonderheiten des Schweizer Steuersystems und sorgt immer wieder für Diskussionen. Wer in seiner eigenen Wohnung oder seinem eigenen Haus lebt, muss einen fiktiven Ertrag – den Eigenmietwert – als Einkommen versteuern. Ziel dieser Regelung ist es, den Vorteil des mietfreien Wohnens steuerlich auszugleichen.

In diesem Artikel erfahren Sie, wie der Eigenmietwert funktioniert, wie er berechnet wird, welche Unterschiede es zwischen den Kantonen gibt und welche politischen Reformen diskutiert werden.

Was ist der Eigenmietwert?

Definition

Der Eigenmietwert ist ein fiktives Einkommen, das Eigentümer versteuern müssen, wenn sie ihre Immobilie selbst bewohnen. Er entspricht einer geschätzten Miete, die für eine vergleichbare Wohnung oder ein vergleichbares Haus am Markt erzielt werden könnte.

Ziel der Regelung

Die Besteuerung soll verhindern, dass Eigentümer gegenüber Mietern steuerlich bevorzugt werden. Denn während Mieter ihre Miete aus versteuertem Einkommen bezahlen, profitieren Eigentümer vom mietfreien Wohnen.

Berechnung des Eigenmietwerts

Festlegung durch die Kantone

Die Höhe des Eigenmietwerts wird von den kantonalen Steuerbehörden festgelegt. Grundlage sind Kriterien wie:

• Grösse und Lage der Immobilie
• Ausstattung und Baujahr
• Marktübliche Vergleichsmieten

Prozentsatz des Marktwerts

In den meisten Kantonen liegt der Eigenmietwert bei 60 % bis 70 % der Marktmiete.

Beispiel

Eine Eigentumswohnung hätte am Markt eine Miete von CHF 24’000 pro Jahr. Der Eigenmietwert wird auf 65 % festgelegt, also CHF 15’600. Dieser Betrag wird dem steuerbaren Einkommen zugerechnet.

Abzüge im Zusammenhang mit dem Eigenmietwert

Hypothekarzinsen

Eigentümer können ihre Hypothekarzinsen vom steuerbaren Einkommen abziehen. Dies gleicht die Belastung durch den Eigenmietwert oft aus.

Unterhaltskosten

Zusätzlich können Unterhalts- und Renovationskosten geltend gemacht werden – entweder pauschal oder effektiv.

Energetische Sanierungen

Kosten für energetische Massnahmen sind ebenfalls abziehbar und können die Steuerlast deutlich reduzieren.

Unterschiede zwischen den Kantonen

Kantonal unterschiedliche Höhe

• Zürich: ca. 65 % der Marktmiete
• Bern: ca. 70 % der Marktmiete
• Genf: teilweise individuelle Berechnung nach Vergleichswerten

Anpassungen

In einigen Kantonen wird der Eigenmietwert regelmässig angepasst, in anderen liegen die Werte deutlich unter den tatsächlichen Marktmieten.

Kritik und Reformdiskussion

Kritik am Eigenmietwert

• Eigentümer müssen Einkommen versteuern, obwohl ihnen kein Geld zufliesst.
• In Kantonen mit hohen Marktwerten führt dies zu einer spürbaren Steuerbelastung.

Politische Reformen

Die Abschaffung des Eigenmietwerts wird seit Jahren diskutiert. Befürworter sehen darin eine Entlastung von Wohneigentümern, Gegner befürchten eine steuerliche Bevorzugung gegenüber Mietern. Eine landesweite Reform ist bislang nicht umgesetzt.

Praxisbeispiele

Beispiel 1: Eigenheim mit Hypothek

Ein Paar in Zürich wohnt in einem Eigenheim mit einem Eigenmietwert von CHF 18’000. Gleichzeitig zahlt es CHF 16’000 Hypothekarzinsen. Effektiv versteuert es nur die Differenz von CHF 2’000.

Beispiel 2: Hypothek weitgehend abbezahlt

Ein Ehepaar in Bern hat seine Hypothek fast vollständig abbezahlt. Der Eigenmietwert von CHF 14’000 führt zu einer vollen zusätzlichen Steuerbelastung, da kaum Zinsen abgezogen werden können.

Häufige Fehler und Tipps

Häufige Fehler

• Annahme, dass selbstgenutztes Eigentum steuerfrei sei
• Unterschätzung der steuerlichen Folgen bei abbezahlter Hypothek
• Fehlende Deklaration von Unterhaltskosten

Tipps

• Eigenmietwert bei der Steuerplanung berücksichtigen
• Hypothekarzinsen und Unterhaltskosten konsequent abziehen
• Energetische Sanierungen als Abzugsmöglichkeit nutzen
• Bei absehbarer Reduktion der Hypothek langfristige Steuerfolgen kalkulieren

Fazit

Der Eigenmietwert ist eine zentrale, aber oft umstrittene Regelung im Schweizer Steuerrecht. Er sorgt dafür, dass Eigentümer ähnlich wie Mieter belastet werden, bringt jedoch steuerliche Nachteile, wenn die Hypothek weitgehend abbezahlt ist.

Mit einer gezielten Steuerplanung und der Nutzung aller Abzugsmöglichkeiten lässt sich die Belastung durch den Eigenmietwert jedoch optimieren.